二季度樓市會升溫但難現(xiàn)高溫
    2010-01-11    作者:楊紅旭    來源:中國證券報

  新年新氣象,樓市不咋樣。元旦節(jié)日期間及其后一周,全國30多個主要城市中,八成以上的新建房屋成交量的都出現(xiàn)下滑,一線城市尤其慘淡;二手房下降的幅度更大。比如元旦三天期間,北京二手房成交僅63套,相比市場最冷的2009年同期的165套,亦存較大落差。
  站在歲初的時間節(jié)點,又是面對這樣一種市況,今年樓市走勢可謂撲朔迷離。筆者認為,一季度將成為今年最低迷的時間段,而二季度將決定全年市場的整體形態(tài)。這主要受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用。
   由于春節(jié)和冬季(尤其對北方而言)的因素,一季度市場原本就是樓市的傳統(tǒng)淡季,一般1-2月份都是全年成交量最小的月份。問題在于,今年一季度面臨的調控壓力,是近幾年少有的。2003年以來,調控政策多在二季度出臺,去年則是集中于12月下中下旬,并延續(xù)至今年1月。因此,導致市場由去年四季度的火熱,轉成今年一季度的冷淡。
  樓市冷暖,地產(chǎn)股先知。地產(chǎn)股在去年5-7月最為風光,8月大盤調整中跌幅最大,12月中旬開始,又成為大盤回調的“重災區(qū)”,如今多數(shù)地產(chǎn)股價格已跌回到去年8月底和5月底的水平。一季度市場成交量必然迅速下滑,價格則根據(jù)不同的城市、板塊、項目,呈現(xiàn)多漲少跌的格局;政策方面,還會有部委和地方政府繼續(xù)出臺“國四條”配套措施,只有利空,沒有利好。因此,整個今年一季度,地產(chǎn)股都將不會出現(xiàn)較大的投資機會,下跌和低位盤整將是主基調。
  二季度將會成為決定今年樓市全年表現(xiàn)的關鍵。一般而言,每年春天房地產(chǎn)市場都會出現(xiàn)一波反彈,這與氣候的相關性較大,其中又可分為兩種性質,一種只是反彈,另一種是新一輪行情。以上海為例,2006年上海樓市3月上行,5月即達高點,之后成交量大幅下滑,直到第四季度才略有好轉。2007年和2009年皆是3月開始回暖潮,全國亦如此,并且一直持續(xù)到第四季度,形成了一輪大牛市。
  除了季節(jié)性因素外,二季度樓市差異與調控政策亦密切相關。2006年上海樓市春季反彈之所以曇花一現(xiàn),是因為5月國務院召開國務院常務會議,針對少數(shù)大城市房價上漲過快、住房供應結構不合理矛盾突出等問題出臺六項措施調控房地產(chǎn)(即“國六條”),其后九部委聯(lián)后出臺“十五條細則”,給剛有起色市場兜頭一盆冷水。
  2007年并無全面而嚴厲的房產(chǎn)新政出臺,威力最大的“二套房貸政策”9月才出臺,所以春季行情得以持續(xù)至下半年。2009年則是在2008年10月央行和財政部推出優(yōu)惠政策、12月國務院出臺“131號文”(其中包括營業(yè)稅減免)的利好形勢下,春季市場復蘇最終演變成了全年狂歡。
  那么,今年二季度樓市又將若何?筆者對此既不悲觀,亦不樂觀。今年春天市場還會出現(xiàn)回暖,但恐怕不會再現(xiàn)2007和2009年那樣的全年大行情。主要原因是政策不支持!皣臈l”的指導方針是“有保有壓”,“!钡拇胧┒嘌永m(xù)去年相關優(yōu)惠政策,而“壓”的措施并不多。
  在今年宏觀經(jīng)濟目標依然首重“保增長”的情況下,“遏制部分城市房價過快上漲”的調控方針,當前基本上屬于信號意義大于具體舉措,畢竟不希望在嚴厲打擊投資投機性購房需求的同時,“誤傷”合理的自住需求。國務院、相關部委、一線城市政府,都想看看一季度和二季度初的市場表現(xiàn)。上文已述,一季度市場將會出現(xiàn)低迷,如果3-4月份市場反彈過猛,導致價格重新飆升,則還會招來更嚴厲的調控。所以二季度市場會升溫,卻不會出現(xiàn)高溫。
  隨著投資投機需求的萎縮,以及二季度以后供應量的漸漸放大,全國尤其是一線城市新建商品住宅供不應求的矛盾將會得到緩解,房價也就不可能重現(xiàn)2009年的“高調演出”。當然,市場總是變化莫測,一季度行情比二季度更好預測一些。二季度和下半年的房地產(chǎn)市場走勢,會受到諸多外部因素的影響。比如下半年如果加息,則會在心理預期和資金方面,對于樓市產(chǎn)生明顯的負面影響。我們不妨走一步看一步。

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