房地產(chǎn)市場增長的驅(qū)動力，一是內(nèi)生的供求關(guān)系，二是外部政策的影響。2010年上半年，房地產(chǎn)市場旺盛的需求有望延續(xù)；而由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的成果仍“不穩(wěn)固”，宏觀經(jīng)濟(jì)政策和針對房地產(chǎn)的行業(yè)扶持刺激政策不會有大的轉(zhuǎn)向。

　　供給不足 需求旺盛

　　從房地產(chǎn)投資到有效供應(yīng)大約有一年至一年半的滯后期，而全國2009年上半年累計的投資增速不到10%，遠(yuǎn)低于正常年份水平。從我們重點監(jiān)控的20個城市的投資增速來看，主要城市住宅投資增速過去12個月大多在低水平區(qū)間。
　　與投資類似，全國及主要城市住宅新開工面積不足，也將導(dǎo)致明年上半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)緊張。全國住宅新開工面積增速自2008年以來逐月遞減，2009年更是一直處于負(fù)增長狀態(tài)。新開工面積是一年時間后直接的有效供應(yīng)，過去一年多的新開工不足，將嚴(yán)重制約2010年上半年房屋供應(yīng)。
　　土地開發(fā)面積是房屋有效供應(yīng)更先導(dǎo)的指標(biāo)。從土地開發(fā)到房屋的有效供應(yīng)所需周期更長。2008年以來土地開發(fā)面積逐月減少，這也將在更長的周期內(nèi)嚴(yán)重制約房屋的有效供應(yīng)。
　　有效供應(yīng)不足的同時，需求依然旺盛。全國及主要城市銷售面積增速依然保持在高位。2009年前三季度，全國住宅銷售面積同比增速達(dá)到46.44%，我們關(guān)注的重點城市成交量同比、環(huán)比增速穩(wěn)步上升。
　　由于有效供給不足，而購買需求旺盛，全國住宅供求關(guān)系在2010上半年依然會很緊張，這將成為驅(qū)動2010年上半年房地產(chǎn)市場繼續(xù)繁榮最主要的驅(qū)動力。

　　政策將保持穩(wěn)定

　　從2009年的政策措施及其效果來看，政策對于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇進(jìn)而走向新一輪上漲周期具有決定性作用。政策的改變不僅強(qiáng)烈地影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。我們認(rèn)為，明年上半年，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的政策將保持相對穩(wěn)定。
　　中國經(jīng)濟(jì)2010年將比較確定地自主性復(fù)蘇。同時，國家主要決策部門多次表態(tài)，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，當(dāng)前適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策不會發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)刺激政策在2010年不會輕易過早退出。
　　房地產(chǎn)業(yè)的扶持和刺激政策在2010年上半年也將保持相對穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場2009年成交出現(xiàn)亢奮，房價上漲過快，但是由于短期內(nèi)整個經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)很大部分是依靠房地產(chǎn)的復(fù)蘇，在國家政策決定者一再強(qiáng)調(diào)堅持刺激政策不退出的背景下，我們認(rèn)為短期內(nèi)難以取消行業(yè)刺激政策，最多只會做適當(dāng)?shù)臏睾驼{(diào)整。