明確房地產(chǎn)信貸的四大目標(biāo)
    2009-11-13    作者:鄒平座    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    當(dāng)前,我國房地產(chǎn)形勢十分復(fù)雜,在此背景下,如何發(fā)展房地產(chǎn)金融問題就顯得非常重要。總體來講,房地產(chǎn)金融的發(fā)展將圍繞以下四大目標(biāo)展開。
  促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
  本輪金融危機(jī)表明,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)乎國計(jì)民生的行業(yè),也是國民經(jīng)濟(jì)的龍頭行業(yè)。房地產(chǎn)出現(xiàn)問題,金融業(yè)就會出問題,經(jīng)濟(jì)也會出問題。
  房地產(chǎn)金融要采取切實(shí)可行的措施,確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在總量上要盡量保證房地產(chǎn)發(fā)展的需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目標(biāo)是滿足廣大人民群眾的消費(fèi)需求,包括吃、穿、住、行、用。住在中國居民的消費(fèi)中占大頭,這是由中國的傳統(tǒng)文化決定的。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,要高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它牽涉到相關(guān)的100多個(gè)行業(yè)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)從房地產(chǎn)開始,也將由于房地產(chǎn)的復(fù)蘇而走出危機(jī)。
  房地產(chǎn)金融要支持保持房價(jià)的穩(wěn)定。房價(jià)大跌肯定不好,現(xiàn)在美國的別墅賣到1美元一棟,失業(yè)也更加嚴(yán)重,經(jīng)濟(jì)中的問題也更多。房價(jià)大漲也不好,過多的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅,也會引發(fā)金融危機(jī)。
  當(dāng)前,房地產(chǎn)金融在總量上要執(zhí)行適度寬松的信貸政策,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展,只要房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)龍頭抬起來了,其他各個(gè)行業(yè)就會較快得到恢復(fù)。
  對房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)一定要有實(shí)事求是的認(rèn)識。1989年中國發(fā)生了前所未有的通貨膨脹,在此后的20年中,中國又實(shí)現(xiàn)了高增長與低通脹,F(xiàn)在回顧起來,一個(gè)重要的因素是中國后來啟動了股權(quán)改革和住房制度改革,這兩個(gè)市場吸納了大量的購買力,也相應(yīng)增加了居民的財(cái)產(chǎn)性收入。近一段時(shí)間,大家對這兩個(gè)市場的議論很多,由于結(jié)構(gòu)性泡沫問題,很多人對這兩個(gè)市場提出了質(zhì)疑。而且在發(fā)展過程中,這兩個(gè)市場也確實(shí)出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性問題和制度性問題。
  中國要繼續(xù)保持國民經(jīng)濟(jì)高增長與低通脹,就要充分發(fā)揮這兩個(gè)市場的重要作用,做大、做強(qiáng)、做好房地產(chǎn)市場和資本市場,把原來的小池子變成大池子,變成引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的藍(lán)海。這樣在未來的20年,還可以保持中國經(jīng)濟(jì)高增長與低通脹。我們一定要認(rèn)識到金融危機(jī)發(fā)生的深層次原因,泡沫的產(chǎn)生有兩種不同的途徑:一是價(jià)格上升,脫離價(jià)值形成的;另一種是價(jià)值下降形成的。治理危機(jī)的手段同樣有兩種不同的方式:一種是緊縮政策消除泡沫;另一種是提高生產(chǎn)力水平、擴(kuò)大就業(yè)、提升經(jīng)濟(jì)的整體價(jià)值水平來消除泡沫。中國目前存在大量的失業(yè)問題,應(yīng)當(dāng)關(guān)注第二種泡沫和治理措施,不能一味地采取緊縮措施。全球金融危機(jī)在這方面給予我們很深的教訓(xùn)!這也是走出金融危機(jī)的重要途徑。
  在這里我想重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是,一定要明確走出本輪金融危機(jī)的出口。通脹目標(biāo)制一定要建立在充分就業(yè)的基礎(chǔ)之上,國民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展,需要在充分就業(yè)和居民收入增長的基礎(chǔ)上,通過提高生產(chǎn)力水平,轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),消除新的危機(jī)的產(chǎn)生。
  優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu),推進(jìn)建立合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
  當(dāng)前中國房地產(chǎn)中存在的很多問題是結(jié)構(gòu)性問題,包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、商品房的檔次結(jié)構(gòu)、商品房與保障性住房結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)信貸結(jié)構(gòu)等。
  在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下,房地產(chǎn)金融要大力支持消費(fèi)信貸的發(fā)展,支持國家擴(kuò)大內(nèi)需,支持保障性住房的發(fā)展,特別要加大力度支持廉租房的建設(shè)和開發(fā)。
  廉租房建設(shè)不但是一個(gè)重要的民生戰(zhàn)略,也是重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。不但可以增加內(nèi)需和投資,也有利于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長。因?yàn)楫?dāng)一個(gè)地區(qū)增長時(shí),對勞動力的數(shù)量和質(zhì)量就會有更高的要求,這些勞動力一定要有房子住。高收入的勞動力可以買商品房,但對于剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工則必須通過保障性住房來解決。廉租房可以促進(jìn)一些地區(qū)勞動力資源的優(yōu)化配置,提高經(jīng)濟(jì)效益。
  在商品房檔次上,要增加對小戶型住房的投入,增加對低收入人群的住房供給,同時(shí)也有利于節(jié)約土地。要認(rèn)真執(zhí)行國家一系列的房地產(chǎn)政策和信貸政策,推動和諧社會建設(shè)。
  在信貸政策上,要大力支持守信譽(yù)、效益好的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,支持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司做大做強(qiáng)。
  在金融結(jié)構(gòu)上,要不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)多途徑融資,優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和資本金結(jié)構(gòu),發(fā)展好房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),支持大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司走出去,打通國際融資通道。下大力氣清收銀行不良貸款,降低不良貸款比例。
  進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管,確保房地產(chǎn)金融的安全。
  在支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展,加大自主創(chuàng)新力度的同時(shí),一定要強(qiáng)化監(jiān)管,不斷完善相關(guān)的金融法規(guī)。
  只有在科學(xué)監(jiān)管和完善的法律制度的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)的金融發(fā)展和創(chuàng)新的空間才能打開,房地產(chǎn)業(yè)才能得到更好更快的發(fā)展。
  要堅(jiān)決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策,堅(jiān)決打擊各種假按揭、假擔(dān)保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸合規(guī)了,才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭,各有關(guān)部門要堅(jiān)決進(jìn)行查處。
  維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序,提高房地產(chǎn)行業(yè)的效率。
  建立一個(gè)公平、公正、有效率的房地產(chǎn)市場是一個(gè)十分艱巨的任務(wù),也是做好做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)的重要途徑。
  房地產(chǎn)金融要正視社會各方面對房地產(chǎn)業(yè)的呼聲,同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的客觀市場規(guī)律。
  該政府做的事由政府做,該市場做的事由市場做,絕不能混淆兩種不同的秩序。美國次貸危機(jī)在一定程度上就是把政府應(yīng)當(dāng)解決的低收入人群住房問題交給了銀行,那些沒有能力支付首付的人的住房問題應(yīng)當(dāng)由政府的住房保障制度來完成。
  關(guān)于物業(yè)稅等問題,要尊重中國的特殊情況,不能一刀切,不能一切向西方學(xué)習(xí)。中國的房地產(chǎn)的土地不是所有權(quán),而是使用權(quán),業(yè)主在買房時(shí)已經(jīng)支付了大量的租金,這也是中國房價(jià)高的一個(gè)重要原因。即使出臺物業(yè)稅也應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同的情況,新老劃斷?傊,物業(yè)稅關(guān)系重大,推出這樣的政策要經(jīng)過認(rèn)真研究和推敲。
  房價(jià)的高低是由市場客觀規(guī)律決定的,要不斷提高房地產(chǎn)的市場效率就要使房地產(chǎn)市場更加透明,克服信息不對稱問題和壟斷、腐敗等問題,優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置,就能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展,也會解決一些房價(jià)爭論問題。
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