樓市發(fā)展的本意是什么?從社會學(xué)的角度講應(yīng)該是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生活、工作及居住需求,樓市一定是要以人為本的,否則樓市無發(fā)展之必要和基礎(chǔ)。在市場經(jīng)濟條件下,特別是我國實行了房改之后,房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展,人們住房水平得到很大改善,住房需求的個性化得以張揚,過去逼仄的“住房平等”被多樣化的住房供應(yīng)所代替。這是社會的進(jìn)步。 當(dāng)今,樓市除了社會學(xué)的含義,更多被賦予了經(jīng)濟學(xué)的責(zé)任,甚至成為特定階層重新分配社會財富的工具。并不是說樓市的發(fā)展已經(jīng)完全變了味道,而是說在經(jīng)濟危機背景下,樓市一定程度上“被發(fā)展”了、“被繁榮”了。而主導(dǎo)這個過程的就是橫沖直撞的流動性過剩。 當(dāng)然,我們也可以強調(diào)中國投資渠道狹窄,只有股市和樓市是有效的投資路徑,股市不行了,那么只好投資樓市。但這僅僅是表象,為什么喊了這么多年的投資狹窄的問題解決不了?為什么發(fā)達(dá)國家有比較寬泛的投資渠道?問題還是出在我們自己身上。無論是相關(guān)部門還是市場參與者,或是大眾投資者,都不同程度存在一種浮躁心理。在市場經(jīng)濟改革進(jìn)入到深水區(qū)后,我們的改革不是去啃硬骨頭,而是片面地用經(jīng)濟的手段解決一些問題。樓市的發(fā)展軌跡正是這一思路的體現(xiàn),或者是偶然中的必然。 去年美國次貸危機惡化引爆了全球性的金融危機。我國政府也迅速采取行動,推出了4萬億投資計劃、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等措施。這些計劃又是通過巨額信貸的方式得以向經(jīng)濟體傳播。然而,這些流動性并沒有真正落實到實體經(jīng)濟,相當(dāng)部分流到了股市和樓市,推動資產(chǎn)價格泡沫的產(chǎn)生。 反映在樓市上,就是5月份之后一線城市成交量和價格的雙雙暴漲。開發(fā)商們再次遇到了“錢多、人傻、速來”的奇景。這一輪行情開發(fā)企業(yè)不僅渡過了資金緊張的難關(guān),而且獲得了下一輪發(fā)展的必要資金儲備,避免了行業(yè)洗牌的命運。 贏者自可不提,但輸者是誰呢?進(jìn)入9月份,上海住房成交均價已經(jīng)接近2萬/平方米,但成交量在下降,北京、深圳等一線城市亦如此。相信自住需求者面對當(dāng)前的市場不是持幣觀望,而是空手無奈。踏準(zhǔn)節(jié)奏的投資者是贏家,但在資金推動行情的運作下,資金是可留可走的,在資金大潮退去的那一刻,付出代價的恐怕并不僅僅是這些投資者。 8月份一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)正在陸續(xù)公布,從目前發(fā)展態(tài)勢看,我國經(jīng)濟正在逐步走出通縮,外貿(mào)出口降幅縮小,出口正在恢復(fù)。在宏觀層面,溫總理多次強調(diào)下半年繼續(xù)保持適度寬松貨幣政策,但這更多意味著“外松內(nèi)緊”。銀行執(zhí)行層面,二套房信貸已全面收緊,再無“擦邊球”可打,下半年住房信貸收縮毫無懸念。 經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖、信貸收縮、供應(yīng)下降、房價高企,這一系列的信息傳遞給我們這樣一個推論:下半年樓市將面臨流動性退潮的局面,資金推動型行情不可持續(xù)。6月份很可能成為全年的一個成交高點。如果沒有后續(xù)投資資金的推動,那么一線城市的房價很難在高位維持,指望自住和改善需求接盤是不現(xiàn)實的。 相信樓市依然會經(jīng)歷周期性的潮起潮落,這是正常的規(guī)律,但如果這個“度”掌握不好,市場就會扭曲變形。而樓市如果被劫持為特定階層抽取社會財富,各色人等都會被裹挾而入。那么這種畸形的發(fā)展就將對整個社會經(jīng)濟帶來負(fù)面影響。 所幸,當(dāng)前樓市還沒達(dá)到這種瘋狂的程度,政策在調(diào)整,資金在觀望,經(jīng)濟在好轉(zhuǎn),樓市也會在調(diào)整中回歸理性。無所謂明年樓市如何走,解決樓市高地價、高房價的問題不在樓市本身,而是在樓市之外。
(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院《每周房產(chǎn)評論》主編) |