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| 不必糾纏于房地產(chǎn)是否列入振興規(guī)劃 |
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| 2009-02-25 馬紅漫 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) |
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近期有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃的議題儼然成了一場“羅生門”。
剛剛有權(quán)威人士表示，房地產(chǎn)業(yè)擠掉了能源行業(yè)最終進(jìn)入到十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之中，23日又有所謂消息人士透露，房地產(chǎn)業(yè)還是無緣進(jìn)入產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之列。
有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策尷尬由此可見一斑。如果把房地產(chǎn)行業(yè)政策冠以“振興”二字推出，就很難避免社會(huì)各界的爭議。畢竟目前的全國房價(jià)依然處于歷史高位，國內(nèi)一線城市的房價(jià)收入比仍然在10倍以上，遠(yuǎn)高于國際通常的標(biāo)準(zhǔn)。需要特別提及的是，美國在次貸危機(jī)爆發(fā)前，也就是房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重時(shí)，其房價(jià)收入比也不過只有5倍。因此，如果以房價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)來考量房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，那么房市就無所謂衰退，自然也談不上振興了。
然而在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)有著它獨(dú)特的地位與作用。
一方面，房產(chǎn)市場的活躍狀況決定著一半比例的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，其經(jīng)濟(jì)提振效果非常明顯；但另一方面，如果救房市的政策被市場理解為對(duì)房價(jià)的維護(hù)，又很難避免公眾反感情緒的出現(xiàn)。
而歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場活躍固然能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但一枝獨(dú)秀的經(jīng)濟(jì)格局反而會(huì)扭曲長期經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)力：消費(fèi)方面，多數(shù)公眾須傾其一生財(cái)力才能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，這意味著房產(chǎn)以外的消費(fèi)能力被大大削弱；投資方面，房地產(chǎn)市場短期暴利誘使大量的實(shí)業(yè)資金投入其中，在市場繁榮期，國內(nèi)注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)上萬家，不乏科技型企業(yè)、傳統(tǒng)制造型企業(yè)涉足其中，這與中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的長期政策目標(biāo)顯然是相左的。
房地產(chǎn)行業(yè)的確需要一個(gè)全新的規(guī)劃，而且是一個(gè)完全有別于1998年商品房體制改革的規(guī)劃。彼時(shí)的政策導(dǎo)向，是讓公眾告別計(jì)劃分房，通過市場機(jī)制實(shí)現(xiàn)居住夢(mèng)想。而歷史發(fā)展的周期輪回決定了現(xiàn)在的行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，恰恰是要實(shí)現(xiàn)一個(gè)全新的揚(yáng)棄——那就是當(dāng)市場機(jī)制被使用到極致后，政府的保障之手反而需要大力介入矯正。不妨就力求通過10年左右的時(shí)間，以政府之手的推動(dòng)來實(shí)現(xiàn)多數(shù)居民的住房夢(mèng)想，這才應(yīng)是未來房地產(chǎn)行業(yè)中長期規(guī)劃的最重要看點(diǎn)。
從長期看，實(shí)現(xiàn)這一政策目標(biāo)需要社會(huì)住房保障體制的建立、需要大規(guī)模財(cái)政投入的持續(xù)傾斜，通過建立起經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的長效機(jī)制，并完善成為長期規(guī)劃建設(shè)予以推進(jìn)，徹底告別以往單年度應(yīng)景式的保障住房計(jì)劃形式。事實(shí)上，如果多數(shù)中低收入群體都能夠享受到政府主導(dǎo)的保障住房，那么商品房市場價(jià)格也會(huì)因?yàn)楣┣箨P(guān)系的變化，而回歸理性。
筆者以為，就當(dāng)下而言，正是建立這一長期規(guī)劃機(jī)制的最佳時(shí)機(jī)。因?yàn)榕c市場交投低迷相對(duì)應(yīng)的是，絕大多數(shù)中低收入群體的住房欲望還沒有被滿足，能夠彌合二者間距離的就是調(diào)控政策的及時(shí)出臺(tái)。開發(fā)商雖急缺現(xiàn)金，但又不愿主動(dòng)降價(jià)銷售，政府可以通過成批量的形式打破僵局，或大規(guī)模采購既有住房，或集中推出保障住房招標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目。由于此類項(xiàng)目規(guī)模巨大，且擁有政府財(cái)力保障，有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，因此即便價(jià)格低于市場水平，也較容易得到開發(fā)商的認(rèn)可。由此，能夠在政府、開發(fā)商、購房者“三贏”局面下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的交易活躍和投資規(guī)模擴(kuò)張，最終發(fā)揮出拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的積極作用。與之相比，糾纏于眼下房地產(chǎn)是否能夠進(jìn)入“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，其實(shí)際意義倒在其次了。
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