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| 2008-09-10 郭田勇 蔣蛟龍 來源:上海證券報(bào) |
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國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭萬科在全國(guó)刮起又一輪“降價(jià)風(fēng)”后，收益頗豐，兩天進(jìn)賬2億多。萬科的這次“降價(jià)風(fēng)”，不僅驗(yàn)證了“后奧運(yùn)效應(yīng)”的存在，更說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)并非“買漲不買跌”，反而是個(gè)“既買漲，更買跌”的市場(chǎng)。這給了那些寧愿低價(jià)賣股權(quán)、賣地皮，就是不愿意降房?jī)r(jià)來回籠資金的房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)很好的回?fù)�，更給了那些試圖用“逆勢(shì)提價(jià)”來炒作的房地產(chǎn)企業(yè)以當(dāng)頭棒喝。
下調(diào)房?jī)r(jià)是應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整所需。眾所周知，由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的走緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，理應(yīng)隨著這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期而調(diào)整。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年的暴漲與GDP保持了11.9%的高位增速有著莫大關(guān)系，但是今年GDP增速已經(jīng)回落，全年預(yù)計(jì)可能低于10%，房地產(chǎn)市場(chǎng)理該調(diào)整，否則就違背了市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則。另外，去年牛氣沖天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)價(jià)格泡沫，并且資產(chǎn)市場(chǎng)往往有一次性跌完的特性，以此觀之，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度理應(yīng)大于整個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度。
房地產(chǎn)不僅可以用來自住，還可以用來投資（投機(jī)）。作為投資對(duì)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)會(huì)存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。但是，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨很大不確定性的背景下，這些投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分選擇回流銀行或者蟄伏，而剩下的絕大部分屬于自住需求者，或者說剛性需求者。也就是說，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由以前具有投資性質(zhì)和生活消費(fèi)品性質(zhì)的雙重市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前僅剩下的生活消費(fèi)品性質(zhì)的單一市場(chǎng)。既然此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本變成了普通的商品市場(chǎng)，那么需求下降了，就得下調(diào)房?jī)r(jià)來刺激需求。
前段時(shí)間，摩根大通的一份報(bào)告一天之內(nèi)就把滬深股市往上拉了上百點(diǎn)，一時(shí)間市場(chǎng)紛傳似乎政府有救市的舉措出臺(tái)，事后證明這份報(bào)告并未掌握確切的信息。再說，即使政府出臺(tái)救市，也斷然不會(huì)救樓市，況且現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率仍然保持在30%至60%的高水平上，何需救市？央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸采取嚴(yán)格管理的措施，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。同時(shí)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款抵押率和貸款年限都作了嚴(yán)格的規(guī)定，并禁止對(duì)土地閑置超過2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，大大打擊了房地產(chǎn)企業(yè)的土地囤積行為。這個(gè)《通知》也因此被市場(chǎng)認(rèn)為是政府“保銀行、棄地產(chǎn)”的標(biāo)志，也讓希冀政府救市的房地產(chǎn)企業(yè)的等待落空，同時(shí)也給了市場(chǎng)一劑強(qiáng)心劑：房地產(chǎn)市場(chǎng)必須按照市場(chǎng)自身規(guī)則去調(diào)整，不能通過行政干預(yù)來扭曲市場(chǎng)規(guī)則。
不可否認(rèn)，在樓市的調(diào)整期肯定會(huì)有局部、個(gè)別的斷供現(xiàn)象發(fā)生，但市場(chǎng)傳言的“斷供潮”實(shí)屬危言聳聽。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，無論如何都應(yīng)主要側(cè)重于全局的、宏觀的角度，不能因?yàn)槌霈F(xiàn)了個(gè)別的斷供現(xiàn)象而動(dòng)搖對(duì)全局的調(diào)控。從目前所見的斷供案例來看，絕大部分是出于對(duì)房屋的投資，自住房由于房?jī)r(jià)下跌而斷供的案例基本沒有。而房屋投資無疑需要直面市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)有漲有落，哪有只漲不跌之理？而房屋自住發(fā)生斷供的可能性極小，如果真發(fā)生斷供，首先會(huì)喪失其在銀行的信用，即便對(duì)其信用記錄影響甚小，在當(dāng)前銀根緊縮的背景下，也很難再獲得銀行按揭貸款。相對(duì)于房屋投資而言，自住房屋斷供的成本更高，不到萬不得已，不會(huì)選擇斷供。
政府無需救樓市的另一個(gè)原因是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，但不會(huì)造成銀行大量不良貸款的產(chǎn)生。根據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心對(duì)銀行業(yè)貸款壓力測(cè)試，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體下降20%時(shí)，會(huì)造成銀行不良貸款上升0.9%，而當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)40%以上的跌幅時(shí)，銀行總體不良貸款率將會(huì)明顯增加。因此，當(dāng)前房?jī)r(jià)的合理下行，對(duì)銀行整體不良貸款的影響較小，而房地產(chǎn)價(jià)格的下跌又能使得更多的民眾有能力購(gòu)買住房，進(jìn)而改善民生。
今年上半年，由于銀行貸款緊縮，引致銀行房地產(chǎn)信托貸款大幅增長(zhǎng)。但是隨著銀監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行表外業(yè)務(wù)的監(jiān)測(cè)力度的加大，預(yù)計(jì)這種爆發(fā)式增長(zhǎng)的現(xiàn)象不會(huì)延續(xù)太長(zhǎng)。再說，銀監(jiān)會(huì)也會(huì)吸取銀行前段時(shí)間理財(cái)產(chǎn)品的教訓(xùn)，防止理財(cái)產(chǎn)品零收益現(xiàn)象發(fā)生在信托貸款領(lǐng)域。另外，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈的跡象，美元開始回暖，這意味著國(guó)際資金回流的可能性加大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過國(guó)際資金來彌補(bǔ)資金缺口的難度將會(huì)加大。總之，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不確定性背景下，大部分資金將會(huì)選擇觀望。
事實(shí)上，萬科稍早時(shí)候在杭州低價(jià)促銷時(shí)首日就賣出一半的消息，也非常清楚說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)“既買漲、更買跌”的市場(chǎng)。因此，解鈴還仗系鈴人，如果房地產(chǎn)企業(yè)不下調(diào)價(jià)格，就無法使?jié)撛诘膭傂孕枨筠D(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)的需求。只有通過降價(jià)來增加需求，并以此回籠資金，才能使房地產(chǎn)業(yè)走出困局，獲得良性健康的發(fā)展。
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