近期，來自房地產(chǎn)界的救市、金融風(fēng)險預(yù)警不絕于耳，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、全國人大財經(jīng)委均對“房地產(chǎn)市場走勢可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)”表示極度憂慮，擔(dān)心出現(xiàn)房價的“大起大落”。那么，房地產(chǎn)市場真的到了該政府出手救市的地步嗎？

　　房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，歸根到底決定于市場價格水平及其變動對消費(fèi)者支付能力構(gòu)成的影響。住房的本質(zhì)是耐用生活消費(fèi)品，這決定了房價從根本上是由居民愿意支付在住房上的支出決定的。從這個意義上說，房價-收入比率是判定房價是否合理的主要依據(jù)。
　　哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心統(tǒng)計了美國100多個城市的中位數(shù)房價-家庭收入比率，其中1980年—2000年一直穩(wěn)定在3倍左右；2001年后由于美聯(lián)儲調(diào)低基準(zhǔn)利率降到1%，助長房地產(chǎn)價格上漲，房價-家庭收入比到2006年上升到4.6倍，引發(fā)了2007年3月以后的次貸危機(jī)�？梢姺績r過高市場調(diào)整是必然的。
　　我國大中城市房價2003年以來出現(xiàn)了連續(xù)上漲的行情，2007年全國商品房平均銷售價格高達(dá)3885元。按照90平方米的小戶型計算，一套住房的價格高達(dá)34.97萬元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價—家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率，甚至達(dá)到了26倍。按照國際3-5倍的房價-家庭收入比率，北京市居民家庭年收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到32萬—54萬，才能適應(yīng)這個房價，即使家庭收入按照10%的高增長速度，也需要16年-22年的時間。
　　可見，目前房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了大多數(shù)家庭的可支配收入，連房屋投資者也開始擔(dān)心無法找到下家接盤，銀行體系也開始審慎房地產(chǎn)貸款，房價調(diào)整已成為大勢所趨。房價調(diào)整，也是長期流行的那些理論的破產(chǎn)：例如城市化是推動房價上漲的持久動力、“剛性需求”導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、房價將永久性上漲。由于房價上漲高于不能承受的水平，完全出于自住的需求已經(jīng)基本消失，而理性、投機(jī)性“需求”的增長又來自房價上漲，房價下跌導(dǎo)致這些“需求”迅速向市場供給轉(zhuǎn)化，不僅減少了對新開盤房屋的需求，而且與房地產(chǎn)開發(fā)商形成競爭態(tài)勢，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商方面的成交量下降、房價大幅度折價就不可避免了。
　　我國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大、價格過高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供過于求，是目前房地產(chǎn)市場困局的主要原因。決定房地產(chǎn)市場的根本因素，是中國最廣大的消費(fèi)者。在消費(fèi)者普遍抵制高房價并且看低未來房價的情況下，房地產(chǎn)市場的蕭條不可避免。所謂維穩(wěn)、救市，實際上很難起到什么作用。例如，放松對開發(fā)企業(yè)貸款，只能延緩眼前緊張的資金鏈于一時，房屋同樣銷售不出去，但卻有可能造成更大的銀行呆壞賬；放松對消費(fèi)信貸，以及二手房的交易和所得的稅收，在房價過高且處于買方市場情況下，不能改變消費(fèi)者購房即成房奴的局面。
　　依據(jù)已故的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率，可以衡量房地產(chǎn)商所開發(fā)項目的市場價值與重置成本之比。目前我國商品房的市場價值與房地產(chǎn)商的重置成本的比率，大約在3—5倍之間。房地產(chǎn)開發(fā)項目的托賓Q比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1時，表明現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%—400%的暴利，房屋售價當(dāng)中約有67%—80%的泡沫。
　　目前政府應(yīng)該順勢擠壓房地產(chǎn)泡沫，同時給銀行體系提供一個降低金融風(fēng)險時間和空間，迫使社會資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，加入到現(xiàn)代制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等有利于提高國家競爭力的產(chǎn)業(yè)體系之中；反之，政府救市不僅不得民心，而且不可能有效果，推遲泡沫釋放，將使銀行體系處于更加麻木的狀態(tài)，會加大后續(xù)的金融風(fēng)險。