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| 打破房地產(chǎn)暴利模式的最好時(shí)機(jī) |
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| 2008-08-11 來(lái)源:上海商報(bào) |
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一向直言無(wú)忌的萬(wàn)科老總王石上周中說(shuō)：“萬(wàn)科已做好最壞打算�！比f(wàn)科說(shuō)要降價(jià)已經(jīng)有將近一年時(shí)間了，如果說(shuō)之前的“降價(jià)論”宣傳多于實(shí)質(zhì)的話，這一次看來(lái)是真的降價(jià)了。
從上海市場(chǎng)的情況來(lái)看，降價(jià)的不僅有萬(wàn)科的樓盤，滬上的主流開(kāi)發(fā)商樓盤已經(jīng)開(kāi)始集體降價(jià)。個(gè)別樓盤對(duì)比開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格，降價(jià)幅度最大的達(dá)到每平方米6000元左右，相當(dāng)于打了6.5折。還有部分開(kāi)發(fā)商正在醞釀與奧運(yùn)相關(guān)的大型優(yōu)惠活動(dòng)，如大華錦繡華城樓盤對(duì)外承諾，8月8日奧運(yùn)開(kāi)幕當(dāng)天來(lái)購(gòu)房的話，每平方米優(yōu)惠500元；奧運(yùn)比賽期間，如果中國(guó)隊(duì)有上佳表現(xiàn)，比如一天之內(nèi)獲得5塊金牌，或者某運(yùn)動(dòng)員打破世界紀(jì)錄的話，則當(dāng)天買房的人也可以“沾光”，享受優(yōu)惠。
其實(shí)房?jī)r(jià)的變相下降，前一段時(shí)間已經(jīng)在上海出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)深圳有人發(fā)起“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”，隨后上海也出現(xiàn)了“團(tuán)購(gòu)”，只是規(guī)模縮小到兩千人。有人質(zhì)疑萬(wàn)人購(gòu)房的合法性，有人斷定萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)因操作性的缺失必定不會(huì)成功。其實(shí)萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)只是開(kāi)發(fā)商堅(jiān)稱不降價(jià)表面背后的實(shí)質(zhì)性降價(jià)的一種掩飾，因而大可不必對(duì)萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)這種名稱或說(shuō)法過(guò)分認(rèn)真。
進(jìn)入8月以后，上海樓市不可避免地迎來(lái)了一輪調(diào)整的小高潮。此前當(dāng)全國(guó)其他大中城市樓價(jià)下跌之初，有些人士高唱的“上海特殊”論看來(lái)是不正確的。
2007年以后的房?jī)r(jià)下跌主要來(lái)自宏觀調(diào)控：央行出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門。提高貸款條件，不但使房產(chǎn)商銀根趨緊(這一點(diǎn)連王石都已深深感覺(jué)到)，而且有力地抑制投機(jī)需求(深圳的所謂“斷供”就是明證)。
然而，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周得出“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向理性回歸”的結(jié)論，在我們看來(lái)是草率的。別說(shuō)目前的樓價(jià)仍然離國(guó)民消費(fèi)能力很遠(yuǎn)，即使樓價(jià)些許下跌還是有著豐厚利潤(rùn)。同時(shí)，就樓價(jià)整體來(lái)說(shuō)，目前下跌的幅度依然很小，若房?jī)r(jià)大幅度下跌，恐怕宏觀管理層都不愿意看到。因此，本論房?jī)r(jià)就是下跌離理性價(jià)位遠(yuǎn)得很——何況，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)城市化進(jìn)程遠(yuǎn)未告一段落，京滬等特大城市在未來(lái)幾十年里對(duì)房屋需求還是剛性的。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的角度來(lái)看，在一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的均衡市場(chǎng)是不可能存在所謂“暴利”的，能夠長(zhǎng)久維持的“暴利”一定是某種形式的不合理壟斷的結(jié)果。因此，如果中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有出現(xiàn)運(yùn)行模式上的根本變化，僅憑宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化造成的暫時(shí)價(jià)格下降就斷言“暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束”，恐怕為時(shí)尚早。本輪房地產(chǎn)的上升景氣結(jié)束，并不等于下一輪景氣周期中它就不再是暴利行業(yè)。
不過(guò)，隨著房?jī)r(jià)和地價(jià)的下跌，打破中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)暴利模式的最好時(shí)機(jī)正在來(lái)臨。當(dāng)壟斷通過(guò)對(duì)自由競(jìng)爭(zhēng)的扭曲損害了整個(gè)社會(huì)的利益，以至于壟斷者自身最終都發(fā)現(xiàn)越來(lái)越無(wú)利可圖時(shí)，壟斷的打破就是水到渠成的事了。相同的樓價(jià)下跌在十多年前的國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控和亞洲金融危機(jī)那段時(shí)期同樣出現(xiàn)過(guò)，遺憾的是，政府當(dāng)時(shí)非但沒(méi)有借此從市場(chǎng)中抽身，反而因利益的緣故隨著新世紀(jì)以后的新一輪上升景氣把自己陷得更深。同樣的情況在最近10多年中國(guó)證券市場(chǎng)中也屢屢上演，足見(jiàn)市場(chǎng)中的利益誘惑是多么強(qiáng)大，即便本來(lái)應(yīng)該提供公共服務(wù)的政府也不能超脫。
近年來(lái)，一些地方的政府正在艱難地從原來(lái)的房產(chǎn)供應(yīng)模式中跳出來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，每增加廉租房、經(jīng)適房5%，就會(huì)使房?jī)r(jià)下降3-4%。重慶市副市長(zhǎng)黃奇帆最近提出的設(shè)想非�？扇。赫再�(gòu)買者身份進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，收購(gòu)房屋安置拆遷戶。一方面維持了市場(chǎng)基本穩(wěn)定，另一方面又不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行直接的行政干預(yù)。如此假以時(shí)日，不僅房?jī)r(jià)回歸理性的周期會(huì)被縮短，由于政府陷入過(guò)深而導(dǎo)致的房地產(chǎn)“暴利”模式也破除可期。
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